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鹰眼预警:美克家居三费占毛利近八成 现金流波

2020-05-17 21:15栏目:商业
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新浪财经讯 5月13日晚间,发布公告称,公司控股股东泰禾投资正在筹划公司引入战略投资者,相关交易可能导致公司控制权变更。次日泰禾复盘,股价依旧不振,全日下跌3.41%,并创下4.06元的6年来股价新低。


泰禾集团的财务紧张困局已有两三年,期间包括黄其森去年底的公开发言在内表态屡次令市场失望,5月11日,泰禾投资宣布停止将旗下的保险业务泰禾人寿注入上市平台,此前一度被看好的定增引入战略投资的计划又落空,还收到了深交所的关注函。


次日,泰禾终于抛出了最后一次“狼来了”:涉及股权变更的战略投资者引入,通过梳理已公布的有限信息,我们将目标锁定在中国金茂身上,分析其可行性。


1.此次交易额较大,黄其森可能将让出控制权,这也可能是其最后的无奈之举,全盘接受考验战略投资者运营地产开发的能力,运营能力或在泰禾之上;


2.战略投资者的主营业务中包含房地产,这应该是一笔同行业的并购拿地,且不是以房地产开发为唯一主营;


3.交易需要有权部门事先审批,泰禾为民营企业,不存在有权部门审批一说,战投或有国资背景;


4.此次引入战投目前无实质进展,存在较大不确定性,可能同此前定增计划一样无疾而终;


另据此前有核心消息人士称,此次的战略投资者的背景可能是一家世界500强企业。因此,战投的画像逐渐清晰:国资、500强、房地产为主营之一、运营能力在泰禾之上,根据此4条关键信息,可以锁定如下公司:、、华润集团、中国中化、保利集团、招商局集团。


再考虑泰禾集团作为A股地产平台的优势,战略投资者愿意接盘,A股上市平台或是主要原因之一。因此拥有A股上市平台的中国建筑、中国铁建、、可以被排除,最后只剩下华润集团、中国中化。


最后鉴于华润此前在处理稳健如万科股权的态度,价值华润置地未来几年将在商业地产领域重点发力,未来两年将有24个项目计划将新开业。截止2019年底,华润置地的土储面积达到5852万平方米,为公司2019年的销售面积及金额的4.4倍,且2019年销售均价为拿地均价的2.6倍,过去6年毛利率均超过30%,因此,整体看华润置地的土地储备充足且利润空间较好,并不急于大量补充土地储备。


近年来,中国金茂在“金茂府+城市运营”的“双曲线”战略下运营,但在过去几年销售额增长速度多在40%级以上的的情况下,2017、2018、2019年营收仅增长13.83%、25.1%、12%。此外包括商业租赁业务、酒店业务在内营收表现低迷,2019年中国金茂运营的商业项目由2018年的9座增加到11座,不过商业租赁及零售商业运营业务营收占比下降至4%,营收同比0增长,而酒店运营收入则是同比下降4%。


值得注意的是,中国金茂2019年的毛利更是下滑12%,毛利率下滑八个百分点,这或与公司近两年来销售均价持续下滑有关。依靠着全年出售子公司的收益以及全年利息支出大部分资本化而降低财务成本的缘故,公司全年归母净利润录得正增长。


克而瑞数据显示,截止2019年,中国金茂的土储货值为9321.9亿元,为2019年销售额1608亿元的5.8倍,总体看公司土地储备较为充足。


尽管如此,2019年依然是中国金茂逆势加码的一年,公司2019年全年新增拿地1390万平方米,总土地款1046亿元,占销售金额的65%,全年新增面积超出销售面积85%,土储池子进一步加大,这也给公司的杠杆率和短期偿债带来了一定的压力。


在业绩发布会上,公司表示未来的毛利率将进一步降至25%-26%的水平,这主要是由于部分土地成本较高的缘故。持续下降的毛利率和结转产生的收入不及预期的压力,或是中国金茂逆势拿地的原因之一,也或是介入泰禾集团的动机之一。


此外,A股平台的价值同样能成为泰禾的谈判筹码。近几年,包括恒大在内的不少在港上市的房企希望回A,也有很多企业希望借壳上市,而中国金茂目前仅在港股上市。


截止发稿,泰禾集团的总市值为105亿元,账面上看,控股泰禾集团仅需53亿元,但要考虑股权后被的债务。截止1季度末,泰禾集团的资产总计为2234.25亿元,归母股东权益为194.72亿元,而负债合计为1900.46亿元,其中有息负债达到964.72亿元。近千亿规模的有息负债中,一年内需要偿还的债务高达672.4,占比达70%,而账面资金仅有55.5亿元。


近两个月来,黄其森的主要工作就是引进战投,而战投要能看上的肯定泰禾消化不掉的土地储备。简单以2019年销售均价乘以土储面积,目前泰禾集团仍有约3000亿左右的货值,而克而瑞公布的货值近2518亿元。尽管泰禾的土储主要分布在一二线城市,但中高端的定位使得货值的弹性较大,尤其是在深受疫情影响的2020年。


2500亿元的货值,相对于金茂超过9千亿的货值来说,仅仅只能算着是补充,但要花千亿元填补泰禾的债务窟窿,加上建安成本及相关的销售、管理及财务费用,最后留下的利润空间或不多。


截止2019年底,中国金茂有息负债达到960.36亿元,其中一年内到期的债务达到266.63亿元,而公司账面的资金仅有171.94亿元,加上受限制银行存款也只有246亿元,存在一定的偿债压力。


但真要花千亿吞下去,对于中国金茂来说也并非难事,毕竟在2019年的土地款就达到1046亿元。且中国金茂的借贷成本为4.94%的较低水平,整体杠杆率不算高,资产负债率为73.68%,净负债率为74%,存在一定的低成本举债空间。